Каждый участок на территории Москвы и Московской области, в отношении которого распространяется градостроительный регламент, имеет свой вид разрешенного использования (ВРИ). Это одна из ключевых характеристик недвижимости, которая описывает, каким именно образом можно использовать землю. Процедура изменения вида разрешенного использования земельного участка в 2019 году регулируется статьями Градостроительного кодекса РФ, Земельным кодексом РФ, № 172-ФЗ от 21 декабря 2004 г., Законом города Москвы от 19 декабря 2007 г. № 48 «О землепользовании в городе Москве» и другими законодательными актами.
АНДРЕЙ ОЛИНСКИЙ, ВЕДУЩИЙ ЮРИСТ КОМПАНИИ SMART CHOICE
Главный фактор успеха процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка в 2019 году — предварительный анализ документации. Специалист должен проанализировать бумаги на участок и градостроительную документацию, чтобы определить возможность смены ВРИ. В некоторых случаях новое целевое использование участка просто невозможно — например, если владелец захочет построить многоквартирный дом на участке СНГ. В других вместо смены ВРИ нужно изменить территориальную зону и внести изменения в ПЗЗ. Чтобы не терять время и силы, пытаясь осуществить запрещенную по закону процедуру, лучше сразу обратиться к опытным юристам. У нас в Smart Choice анализ всей документации производится уже на первой консультации. Сразу же юрист описывает клиенту и перспективы смены ВРИ и альтернативные способы сменить целевое назначение.
Что будет, если земля используется не по назначению?
Для людей, которые используют землю не в соответствии с ее назначением, предусмотрена административная ответственность. Так, может быть назначен штраф — до 1,5% кадастровой стоимости. Притом минимальная сумма 10 тыс. р. для физических лиц и 100 тыс. р. для предпринимателей.
Важно отметить, что наказание предусмотрено даже в том случае, если земля не используется в соответствии с прописанными в документах требованиями. Например, если у вас земля сельскохозяйственного назначения, и вы выращиваете на ней с/х культуры в течение 3 лет, то на вас также могут наложить штраф. Причем минимум тут еще больше: 20 тыс. р. для физических лиц и 400 тыс. р. для юридических.
Кстати, если на земле возведены незаконные постройки (самострои), не соответствующие целевому использованию, то за них тоже придется заплатить штраф, а при невозможности узаконить — снести за свой счет. Крайняя мера наказания граждан за нецелевое использование земли — отчуждение участка.
Как определить доступные для участка варианты?
Чтобы понять, возможна ли процедура изменения вида разрешенного использования вашего земельного участка в 2019 году, для начала нужно определить, какие ВРИ присвоены ему в настоящий момент. Для этого можно:
- Запросить выписку из ЕГРН онлайн или в МФЦ.
- Обратиться за справкой в Росреестр.
- Загрузить Публичную кадастровую карту, найти на ней надел по кадастровому номеру и получить информацию.
Чтобы разобраться, какие опции для смены ВРИ у вас есть, также нужно проанализировать градостроительную документацию. Для этого подвергаются анализу правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и определяется территориальная зона, к которой относится надел.
Для определения территориальной зоны есть несколько способов. Можно подать официальный запрос в Росреест или найти ее самостоятельно. Чтобы выяснить номер зоны и сопутствующую информацию, потребуется:
- Найти номер зоны на той же публичной кадастровой карте (для этого сбоку в меню выбираем «Территориальные зоны»).
- Найти градостроительный план города. На нем разными цветами отмечены территориальные зоны. Вот пример для Бабушкинского района Северо-Восточного административного округа Москвы: можно щелкнуть на цифру, обозначающую зону, и узнать ее номер, наименование, индекс.
- После того, как определили номер, находим в ПЗЗ, какие виды разрешенного использования есть для этой зоны.
В ПЗЗ виды разрешенного использования также могут быть приведены без расшифровки — только кодами. В этом случае нужно расшифровать коды самостоятельно, обратившись к классификатору ВРИ.
Какие бывают виды разрешенного использования?
Если для получения нужного назначения для земли вам все же требуется изменить вид разрешенного использования земельного участка в 2019 году, то для начала стоит разобраться с тем, какие ВРИ бывают у участков. Дело в том, что процедура смены или получения нового вида разрешенного использования напрямую зависит от того, какой из них вам нужен: основной, вспомогательный или условно разрешенный.
| Вид разрешенного использования земли | Основной | Вспомогательный | Условно разрешенный |
| Характеристика | Устанавливаются в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования, принятым Минэкономразвития 1.09.2014 (приказ №540). Всего выделяют 113 основных ВРИ, разделенных на 13 категорий. | Являются дополнительными к основным ВРИ и осуществляются только совместно с ними. Они необходимы для успешного функционирования основных ВРИ. Сюда относят автостоянки, гаражи, общественные туалеты, объекты коммунального хозяйства и др. | Они совпадают с основными, но являются нецелевыми для конкретной территориальной области, поэтому их применение требует получения дополнительных согласований. |
| Как выполнить изменение ВРИ земельного участка в 2019 году? | Обратиться в МФЦ или воспользоваться порталом мэра Москвы для подачи документов в электронном виде. | Обратиться в МФЦ или воспользоваться порталом мэра Москвы для подачи документов в электронном виде. | Обратиться в комиссию по земельным вопросам, которая функционирует при администрации города. Обязательная часть изменения ВРИ земельного участка в 2019 году — проведение публичных слушаний. |
| Сколько времени займет процедура? | До 45 дней. | До 45 дней. | До 60 дней. |
АНДРЕЙ ОЛИНСКИЙ, ВЕДУЩИЙ ЮРИСТ КОМПАНИИ SMART CHOICE
Важно помнить, что на территории Москвы и Московской области изменение вида разрешенного использования земельного участка в 2019 году — платная услуга. Расчет осуществляется исходя из разницы в кадастровой стоимости земли до и после изменения. После одобрения процедуры владельцу земли отправляется счет. Если он не будет оплачен, то решение ДГИ будет аннулировано, изменения снимутся с кадастрового учета, при этом земельному наделу вернут прежний ВРИ.
Когда может потребоваться изменение вида разрешенного использования земельного участка в 2019 году?
Основная цель — изменить целевое назначение земли и получить возможность более эффективно использовать участок. Например, если в собственности у компании есть большой участок под ИЖС, а необходимо возвести многоэтажный дом, то самым очевидным решением будет сменить ВРИ. Также владелец земли может захотеть вести на ней деятельность, не предусмотренную текущим целевым назначением. Так, чтобы производить хозпродукцию в черте города для продажи, нужно иметь участок, выделенный под ЛПХ.
Еще одна причина для смены вида разрешенного использования в 2019 — повышение стоимости участка. Наделы с ВРИ ИЖС будут стоить дороже, чем СНТ, поскольку позволят построить и зарегистрировать для постоянного проживания дом, взять кредит, использовать для строительства материнский капитал и т.д.
АНДРЕЙ ОЛИНСКИЙ, ВЕДУЩИЙ ЮРИСТ КОМПАНИИ SMART CHOICE
Смена вида разрешенного использования в 2019 году может стать способом снизить земельный налог. Дело в том, что кадастровая стоимость земли (по которой и рассчитывается ставка) определяется на основе нескольких составляющих, в том числе территориальной зоны и ВРИ. Также в зависимости от назначения участка определяется максимальная налоговая ставка. В Москве для земель под ЛПХ или СНТ она составляет 0,025%, для ИЖС — 0,1%, для размещения коммерческих объектов — 1,5%.
Приведу случай из практики. При проведении государственной кадастровой оценки участок был отнесен к ВРИ «земли под индивидуальное жилое строительство». Смена ВРИ на «земли для личного подсобного хозяйства» позволила сэкономить на налогах значительную сумму, существенно снизив кадастровую стоимость.
Пошаговая инструкция по изменению вида разрешенного использования земельного участка в 2019 году
Последовательность действий для смены ВРИ напрямую зависит от того, нужно ли вам получить основной, вспомогательный или условно разрешенный вид использования. В целом схема выглядит так:
- Основной и вспомогательный ВРИ.
По закону, выбрать основной и вспомогательный виды разрешенного использования из доступных для участка собственник может самостоятельно. Для этого достаточно обратиться с заявлением (в Москве вопрос решается в электронном формате через сайт мэра города, а за процедуру отвечает Департамент городского имущества). В Московской области нужно будет прийти в МФЦ или зайти на региональный портал госуслуг.
Чтобы изменить вид разрешенного использования земельного участка в 2019 году, потребуется приложить:
- копию паспорта, выписку из ЕГРИП или ЕГРЮЛ;
- правоустанавливающие документы на землю.
Также нужно будет заполнить заявление. В нем указывается текущий, желаемый ВРИ, причины для смены, все данные об участке.
В Москве остальные документы получаются методом межведомственного взаимодействия. В других муниципальных образованиях может потребоваться предоставить выписку из ЕГРН и заключение управления архитектуры и градостроительства о наличии или отсутствии ограничений оборотоспособности и ограничений в образовании и использовании земельного участка.
Срок рассмотрения заявлений — от 15 до 45 дней. В результате оказания услуги заявитель получит распоряжение о смене ВРИ или отказ. В дальнейшем собственнику нужно будет обратиться в Росреестр, чтобы подтвердить изменение видов разрешенного использования и получить новые документы на землю.
- Условно разрешенный ВРИ.
Поскольку он некоторым образом нарушает правила землепользования и застройки, для получения условно разрешенного ВРИ необходимо проведение слушаний (ст. 39 ГрК РФ). Первым шагом станет обращение с заявлением в администрацию. Нужно четко и аргументированно изложить свою позицию — зачем требуется смена ВРИ. Далее документы передаются комиссии, которая составляет проект и выносит его на публичные слушания. Информация о них публикуется в СМИ, в том числе на интернет-ресурсах. Все заинтересованные стороны могут высказаться о проекте. Если разрешение на условно разрешенный вид использования может как-то повлиять на окружающую среду, приглашаются все стороны, которые могут пострадать от негативного воздействия.
По итогам публичных слушаний комиссия составляет заключение и рекомендации, которые передаются главе местной администрации. В течение 3 дней должностные лица принимают решение о возможности предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования.
Почему могут отказать в изменении вида разрешенного использования земельного участка в 2019 году?
Самые распространенные причины отказа связаны с неправильной подготовкой документов — например, ошибками в заполнении заявления, отсутствием прав на смену ВРИ и т.д. Кроме того, администрация может отказать, если:
- недвижимость является объектом судебных разбирательств;
- выбранный собственником ВРИ не соответствует ПЗЗ;
- границы участка не установлены в соответствии с законодательством;
- на земле расположен самострой, и об этом факте есть сведения у государственной инспекции по контролю за использованием недвижимости;
- земельный участок используется не по назначению и внесен в перечень соответствующих объектов (№819-ПП Правительства Москвы).
Как избежать отказа в смене ВРИ?
Чтобы не тратить время на то, чтобы несколько раз собирать документы и обращаться в инстанции, лучше всего будет заручиться поддержкой опытных юристов — например, обратиться в нашу компанию. Если вы все же решите сменить вид разрешенного использования самостоятельно, то вот советы, которые помогут избежать ошибок.
- Проанализируйте ПЗЗ, чтобы определиться, есть ли для территориальной зоны, на которой расположен участок, возможность присвоения нужного вам основного, вспомогательного или условно разрешенного ВРИ. Если нет, то придется вносить изменения в ПЗЗ или отказаться от идеи нужного вам целевого использования земли.
- Определитесь, получится ли у вас сменить ВРИ по упрощенной схеме (для основного и вспомогательного ВРИ) или потребуется проведение общественных слушаний.
- Подготовьте пакет документов. Уточните, какие требуются для процедуры, на сайте муниципального образования. При заполнении заявления убедитесь, что вы точно сформулировали причины для смены ВРИ.
- Подайте документы и дожидайтесь решения.
- Если это требуется, оплатите пошлину за изменение ВРИ. Помните, что сделать это нужно в течение 30 дней после внесения изменений в Государственный кадастр недвижимости, иначе решение будет отменено.
Если у вас остались вопросы по изменению вида разрешенного использования, на них с удовольствием ответят наши юристы. Запишитесь на консультацию через форму обратной связи или по телефону +7 (495) 999-03-93!
