Изменение вида разрешенного использования земельного участка

Изменение вида разрешенного использования земельного участка регулируется Земельным кодексом РФ, ФЗ-221 «О государственном кадастре недвижимости», Градостроительным кодексом РФ, ФЗ-172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», постановлениями Минэкономразвития, правительства Москвы и городов Московской области. Обратиться за услугой могут собственники ЗУ и арендаторы, а также их представители (для юридических лиц).

Добиться возможности использовать участок в новых целях можно двумя способами:

• поменять категорию участка;
• добавить основной, вспомогательный или условно разрешенный ВРИ.

Первый вариант довольно сложный: чтобы сменить категорию участка, придется собрать большой сопроводительный комплект документов, получить разрешения от контролирующих инстанций, принять участие в общественных слушаниях и т.д. Изменить основной, добавить вспомогательный или условно разрешенный ВРИ значительно проще и быстрее, поэтому в большинстве случаев мы рекомендуем клиентам воспользоваться этой возможностью.

Обратите внимание: при смене ВРИ может возрасти или, напротив, уменьшиться кадастровая стоимость недвижимости и, соответственно, размер налога. Рекомендуем сразу рассчитать новую сумму и, если она вас не устроит, обратиться в комиссию при Росреестре для пересмотра кадастровой стоимости. Подобную услугу оказывает и наша компания.

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка в 2018 году?

Один из основных этапов процедуры — подготовительный. Необходимо изучить градостроительные регламенты зоны, к которой относится ЗУ, изучить сведения из ГПЗУ, выписки из ПЗЗ и т.д. Поскольку непрофессионалу будет сложно разобраться в данных документах, рекомендуем воспользоваться услугами юристов для консультации и разработки плана действий.

Следующим шагом будет установить, какие допускаются виды использования участка:

• базовые;
• условно разрешенные (назначаются по запросу владельца или арендатора после проведения публичных слушаний);
• вспомогательные (являются дополнительными у основных и условно разрешенных ВРИ, предоставляют ограниченные бонусные возможности по использованию земли).

Все участки в РФ имеют свои виды разрешенного использования: в классификаторе есть укрупненные ВРИ («Сельскохозяйственное использование», «Жилая застройка» и т.д.) и конкретные («Овощеводство», «Индивидуальное жилое строительство» и т.п.). Среди перечня можно выбрать наиболее подходящий вам пункт. Обратите внимание, что вспомогательные виды допускается использовать, только если они увязаны с основным.

Смена вида разрешенного использования участка выполняется одним из двух способов:

• Если новый ВРИ не противоречит классификатору и указан в перечне подходящих для территориальной зоны, обращаются в кадастровую службу. Этот вариант возможен, только если в муниципальном образовании действуют градостроительные регламенты.
• Если правила землепользования и застройки не приняты, а также в случае, когда подходящий ВРИ является условно разрешенным, то предусмотрены публичные слушания, которые подготавливаются администрацией.

 

Андрей Олинский, ведущий юрист по земельным вопросам компании Smart Choice

Основная причина для отказа — несоответствие выбранного ВРИ назначению земель, указанному в государственном кадастре недвижимости, классификатору, ПЗЗ или ПТТ. Также отказать могут, если документы неправильно заполнены или приложен неполный их список. Наконец, свои особенности есть при изменении ВРИ у участков в водоохранной, санитарно-защитной, придорожной, лесной и некоторых других зонах. В любом случае после отказа можно повторно обратиться в компетентные органы с исправленным пакетом документов. Количество попыток не ограничено.

 

 

Какие документы нужны для изменения вида разрешенного использования?

Ключевыми являются:

• Паспорт заявителя.
• Доверенность и разрешение собственника недвижимости, если заявление подает не он.
• Заявление. В нем необходимо четко обосновать, почему именно необходимо изменение ВРИ земельного участка.

Остальные документы Росреестр должен получать самостоятельно, запрашивая их у других инстанций. Однако иногда в целях ускорения процесса рассмотрения дела имеет смысл получить:

• Правоустанавливающие документы на землю.
• Для юрлиц — выписку из ЕГРЮЛ, для ИП — из ЕГРИП.
• План участка.
• Документы на временные и капитальные строения, расположенные на земле.
• Выписки из ПЗЗ, градостроительных документов и т.д.

Плата за смену ВРИ в Москве и МО

Согласно законам, принятым правительствами Москвы и Московской области, цена услуг по смене вида разрешенного использования ЗУ определяется путем сравнения прежней и новой кадастровой стоимости земли. Приблизительный тариф может назвать юрист на консультации, точную вы узнаете только постфактум. Уведомление о размере платы должно прийти в течение месяца после принятия положительного решения. У собственника участка есть 30 дней, чтобы оплатить услуги, иначе смена ВРИ будет аннулирована.