Вопрос, как уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости, волнует в первую очередь юридических лиц — владельцев больших по площади участков и объектов капитального строительства. На них сильнее всего отразились изменения в Налоговом кодексе РФ (ФЗ № 284 от 04.10.2014), которые предусматривают расчет налоговой ставки на недвижимость по кадастровой стоимости (КС). Причина многочисленных обращений в органы Росреестра и суды связана с тем, что часто оказывается — кадастровая стоимость объекта выше рыночной. Широко известен случай с торговым центром в Москве, у которого после переоценки налоговая ставка увеличилась в 25 раз.
АНДРЕЙ ОЛИНСКИЙ, ВЕДУЩИЙ ЮРИСТ ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ ВОПРОСАМ КОМПАНИИ SMART CHOICE
Количество желающих сократить кадастровую стоимость имущества растет с каждым годом. Так, за первые 7 месяцев 2018 года в комиссии при Росреестре обратились около 22 тыс. человек, в суды — около 9 тыс. человек. Откладывать с пересмотром кадастровой стоимости нет смысла, поскольку с каждым годом ставка и, соответственно, отчисления в ФНС, только увеличиваются. С 2015 года ставки ежегодно растут на 20 %, пока в 2020 году не достигнут своего максимума.
У собственников есть два способа, как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налоговой ставки. Первый — обратиться в комиссию при Росреестре, второй — подать исковое заявление в суд. Заявителем может выступать не только собственник, но и арендатор недвижимости, если получит письменное разрешение владельца объекта.
Оспаривание кадастровой стоимости в комиссии
Это самый простой способ добиться снижения КС. Алгоритм действий простой: узнаем адрес управления Росреестра, смотрим на официальном сайте организации пакет документов, подготавливаем их и подаем. В Москве все эти процедуры можно выполнить удаленно. После того, как в инстанции изучат документы, будет назначена дата заседания. Заявитель может присутствовать на нем или дождаться выдачи решения. Процедура занимает до 30 дней и является бесплатной.
Самая распространенная причина обращения в комиссию — приравнивание кадастровой стоимости к рыночной. Более 90 % заявителей обращаются именно с этим требованием. Оставшиеся 10 % приходятся на ошибки при оценивании — владельцы или арендаторы недвижимости доказывают, что использовались недостоверные сведения.
Как снизить кадастровую стоимость недвижимости — пошаговая инструкция для обращения в суд
Причин для подачи искового заявления в суд больше, чем для обращения в органы Росреестра. Так, помимо двух названных выше заявитель может оспорить действия или бездействие комиссии Росреестра.
Для суда также придется подготовить пакет документов и внимательно составить заявление. Появиться на заседании суда заявитель обязан. Также на слушание в качестве ответчика пригласят представителей Росреестра или организации, осуществлявшей оценивание недвижимости.
После получения решения заявитель может обратиться в Госкадастр, чтобы внести изменения в документы. На рассмотрение дела потребуется как минимум два месяца. В сложных случаях разбирательства могут занимать до года. Оплачивать государственную пошлину должен заявитель.
АНДРЕЙ ОЛИНСКИЙ, ВЕДУЩИЙ ЮРИСТ ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ ВОПРОСАМ КОМПАНИИ SMART CHOICE
До 2017 года юридические лица обязаны были сначала обращаться в комиссию. Зачастую это оборачивалось тратой времени, поскольку данная инстанция неохотно снижает КС на большие суммы. Например, по данным 2018 года, комиссии в среднем уменьшили кадастровую стоимость объектов на 21,5 %, в то время как суды — на 45 %. Однако благодаря вступившему в силу 10.08.2017 г. федеральному закону №237-ФЗ теперь и юрлица могут сразу же обратиться в суд.
Три совета, как уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости с максимальной выгодой
- Определитесь, действительно ли процедура окупится.
Независимо от выбранного варианта снижения налоговой ставки заявителю потребуется отчет независимого оценщика. Он обойдется как минимум в 30 тыс. рублей, притом чем больше площадь объекта, тем оценивание будет стоить дороже. При обращении в суд также придется учесть все судебные издержки: траты на адвоката, государственную пошлину. Есть вероятность добиться возмещения затрат на процесс от ответчика, однако такая ситуация скорее исключение.
АНДРЕЙ ОЛИНСКИЙ, ВЕДУЩИЙ ЮРИСТ ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ ВОПРОСАМ КОМПАНИИ SMART CHOICE
Еще один важный момент касается предварительного оценивания шансов на успех. Дело в том, что и комиссия, и суд гарантированно откажут, если кадастр будет выше рынка меньше, чем на 15 %. Прежде чем узнавать, как уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости, стоит обратиться к квалифицированным оценщикам за консультацией. Они назовут приблизительную рыночную цену недвижимости. Сравнив две цифры, вы пойдете, имеет ли смысл вступать в спор с властями.
- Закажите отчет опытным оценщикам.
Именно отчет о независимого эксперта — главное доказательство того, что налоговая ставка завышена. Если документ содержит ошибки, в нем отсутствуют важные сведения об объекте, применены неверные подходы к оцениванию, вы с высокой долей вероятности получите отказ в пересмотре КС. Чтобы гарантированно снизить фискальные затраты, выбирайте оценщиков с опытом составления отчетов для оспаривания кадастровой стоимости.
АНДРЕЙ ОЛИНСКИЙ, ВЕДУЩИЙ ЮРИСТ ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ ВОПРОСАМ КОМПАНИИ SMART CHOICE
У нас в штате есть собственные оценщики, которые составляют отчеты для юристов. Все они — специалисты с опытом более пяти лет, прошедшие государственную квалификацию, члены саморегулируемых организаций оценщиков. Отчеты наших сотрудников в 100 % случаев проходят экспертизу СРО и принимаются любыми инстанциями. Тщательная подготовка документов перед подачей заявления о пересмотре кадастровой стоимости является причиной того, что в подавляющем большинстве случаев нам удается добиться снижения КС на сумму свыше 40 %.
- Подайте заявление как можно быстрее.
Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения ставки и вернуть себе переплату? Успеть до конца налогового года. По закону, ФНС начинает учитывать новую кадастровую стоимость для расчета налогов с начала того года, когда было подано заявление. Т.е. если вы успеете обратиться в комиссию или суд до конца 2018 года, то вам удастся заплатить за весь год по сниженной ставке. Конечно, нужно учесть, что документы самостоятельно не с первого раза удастся правильно оформить, а разбирательства могут затянуться. Именно поэтому, если не хотите потерять деньги, сразу обращайтесь к квалифицированным юристам.
