Оценка земли для оспаривания кадастровой стоимости
У собственников, арендаторов, бывших собственников земельных участков по Федеральному закону № 237-ФЗ есть два основания для снижения кадастровой стоимости объекта: ошибочные сведения, которые использовал государственный оценщик, и завышение кадастровой стоимости по отношению к рыночной. В подавляющем большинстве случаев заявители обращаются в комиссии при Росреетстре или в суд именно для установления кадастровой стоимости (КС) в размере рыночной. Основным доказательным документом является отчет независимого оценщика. Он должен соответствовать нескольким требованиям:
- соответствовать Федеральному закону №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», Федеральным стандартам оценивания, требованиям саморегулируемой организации оценщиков;
- давать однозначную трактовку и не содержать неверных сведений;
- оценивание должно быть выполнено на дату, когда проводилась государственная оценка.
Как проводится оценка земли для оспаривания кадастровой стоимости?
Строгие требования, предъявляемые законодательством к отчетам по оценке земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости, вынуждают специалистов строго следовать предложенной структуре и включать в документы обозначенную законом информацию. Оценивание производится после личного осмотра специалистом объекта. Для определения рыночной стоимости используются доходный, затратный или сравнительный подходы — один или в любой возможной комбинации. При этом обязательным условием является аргументация, почему был выбран тот или иной подход.
КИРИЛЛ ИВАШОВ, ОЦЕНЩИК КОМПАНИИ SMART CHOICE
Оценка кадастровой стоимости земельного участка осуществляется методами массового оценивания. Это означает, что рассчитывается один коэффициент для группы объектов со схожими характеристиками и применяется к каждому участку. При этом в расчет не берутся индивидуальные характеристики земли. Например, один участок может иметь ровную поверхность, а другой находиться на склоне горы. Государственный оценщик не будет учитывать этот фактор, в то время как для определения рыночной цены земли он имеет большое значение.
Алгоритм работы оценщика следующий:
- Получение от заказчика документов на землю, подписание договора.
- Личный осмотр объекта.
- Сбор дополнительной информации.
- Определение оптимального способа использования земли.
- Оценка макроэкономической ситуации, анализ рынков земельных участков, дорожного строительства.
- Расчет стоимости с использованием выбранного подхода/подходов к оцениванию.
- Если подходов было выбрано несколько, то согласование результатов и расчет окончательного значения.
- Оформление документа в соответствии с правилами законодательства.
- Передача отчета клиенту.
Чтобы заказать отчет об оценке земли для снижения кадастровой цены, необходимо предоставить следующие документы:
- паспорт собственника земли (+ паспорт заявителя, если он не является собственником);
- правоустанавливающие документы на землю (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и т.п.);
- сведения об обременениях;
- план земельного участка (на нем должны быть отмечены все постройки, коммуникации, колодцы и т.д.).
Если раньше для обращения в суд рекомендовалось обязательно получить заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет, то в 2019-м можно подать заявление в любую инстанцию без него. Однако нужно иметь в виду, что подтверждение способно увеличить шансы на благополучное решение дела.
Отчет действует в течение шести месяцев после подготовки: соответственно, чем быстрее вы подадите документы, тем будет лучше.
КИРИЛЛ ИВАШОВ, ОЦЕНЩИК КОМПАНИИ SMART CHOICE
Цена оценки земли для оспаривания кадастровой стоимости включается в расходы на процедуру оспаривания. Именно поэтому очень важно еще до начала работ рассчитать, покроет ли выгода от снижения налога затраты на уменьшение КС. Как правило, браться за работы стоит, если разница между кадастром и рынком составляет хотя бы 25%. Юристы и оценщики Smart Choice проводят экспресс-оценку земли уже на первой консультации и сообщают клиенту все цифры: стоимость отчета и работы специалистов, возможные дополнительные затраты (например, на судебную пошлину, если придется оспаривать КС в суде). Только после этого клиент принимает взвешенное решение относительно того, стоит ли ему начинать процедуру переоценки кадастровой стоимости земли.
Как используется отчет по оценке земли для снижения кадастровой стоимости?
Чтобы оспорить кадастровую стоимость, юрист может обратиться в комиссию при Росреестре или суд. В обе инстанции придется подать заявление (в нем нужно как можно более аргументировано объяснить причину обращения) и пакет документов. Комиссия рассматривает вопрос в течение месяца. Как правило, через 20 дней назначается заседание, на котором решается вопрос о возможности и сумме снижения КС. В идеальной ситуации ваши интересы должны представлять юристы, которые защитят результаты независимой оценки и докажут ошибочность государственной.
Если заявитель получил от комиссии Росреестра отказ, он может оспорить решение в суде. Для этого потребуется схожий пакет документов. Судебные заседания могут растянуться на несколько месяцев. Суд также может запросить проведение судебной экспертизы стоимости земли.
Как только удается получить положительное решение, заявитель может обратиться в МФЦ или Росреестр для получения нового кадастрового паспорта.
Независимо от того, хотите ли вы воспользоваться услугами наших юристов для уменьшения кадастровой стоимости или просто заказать отчет о рыночной цене земли, эксперты Smart Choice подготовят легитимный отчет в сроки от нескольких дней. Результаты оценивания наших оценщиков еще ни разу не вызывали сомнений, отчеты без замечаний принимаются и комиссиями, и судами. Запишитесь на предварительную консультацию, чтобы уточнить сроки и стоимость работ и узнать приблизительную рыночную цену вашего участка.
