Оспаривание кадастровой стоимости жилого дома

Несоответствие между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости является причиной переплаты налога на недвижимость или арендной платы (при аренде государственного имущества). Согласно Федеральным законам № 237-ФЗ и № 135-ФЗ, есть возможность оспаривания кадастровой стоимости жилого дома, если соблюдается одно из двух условий:

• при государственной оценке использовались неверные сведения;
• кадастровая стоимость объекта завышена, если сравнить ее с рыночной ценой.

Оспорить можно кадастровую стоимость объектов, облагающихся налогом на недвижимость: жилых домов, отдельных помещений (комнат, квартир), недвижимых комплексов, нежилых строений и помещений, объектов незавершенного строительства, земельных участков и т.д.

Добиться оспаривания кадастровой стоимости дома могут владельцы, арендаторы или бывшие владельцы (для возвращения переплаченных налогов). Для этого необходимо собрать пакет документов и обратиться в одну из двух инстанций — комиссию при Росреестре или суд.

Обратите внимание: до 2017 года только физические лица могли самостоятельно выбирать, в какую инстанцию обратиться. Однако благодаря Федеральному закону № 274-ФЗ теперь и юридические лица также могут сразу обращаться в суд. Также этим законодательным актом из списка обязательных для подачи в инстанции бумаг исключена экспертиза саморегулируемой организации оценщиков на отчет.

Какие документы нужны для снижения кадастровой стоимости дома?

Список документов небольшой: главная задача — аргументированно доказать необходимость уменьшения кадастровой стоимости. Есть несколько способов:

1. Если причиной обращения в инстанцию являются недостоверные сведения о доме, которые использовались в ходе государственного оценивания, то потребуются подтверждающие бумаги. Например, справка из БТИ, где указана точная площадь, дата введения дома в эксплуатацию и т.д.

2. Если необходимо приравнять размер кадастровой стоимости к рыночной, требуется отчет независимого оценщика, соответствующий 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Оценка должна быть проведена на ту же дату, что и государственная. Отчет будет проверяться экспертами, поэтому принципиально важно заказать его у опытных оценщиков, которые уже подготавливали документы для снижения кадастровой стоимости. Предоставить документ нужно в печатном и электронном виде.

Помимо этих документов понадобятся справка о кадастровой стоимости, копия правоустанавливающих документов на объект и заявление. Для суда также потребуются копия решения комиссии при Росреестре, если заявление подается с целью его оспорить, документ об уплате госпошлины, уведомление о вручении копий искового заявления другим лицам, участвующим в деле.

Представлять интересы клиента в делах по изменению кадастровой стоимости здания могут юристы на основании доверенности. Это оптимальный вариант решения вопроса, поскольку у специалистов больше шансов доказать ошибочность государственного оценивания.

АНДРЕЙ ОЛИНСКИЙ, ВЕДУЩИЙ ЮРИСТ ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ ВОПРОСАМ КОМПАНИИ SMART CHOICE

Мы в Smart Choice разработали и уже несколько лет практикуем собственную схему снижения кадастровой стоимости зданий в Москве и Московской области. Она позволяет добиваться быстрого результата и предоставлять клиентам гарантии на услуги.

 

• Консультация с юристами. Процедура снижения кадастровой стоимости земли или объекта капитального строительства начинается с экспресс-оценки рыночной стоимости. Консультация с оценщиками позволяет выяснить, насколько кадастровая и рыночная стоимость отличаются, и рассчитать целесообразность процедуры оспаривания.
• Заключение договора. Мы работаем по официальному договору, в нем указываются наши обязательства, сроки, стоимость работ.
• Сбор документов. Если клиент не может предоставить полный перечень, мы запрашиваем недостающие самостоятельно.
• Проведение независимого оценивания объекта. Наши оценщики подготавливают отчет, который проверяется юристами. Он будет без вопросов принят любой инстанцией.
• Обращение в комиссию при Росреестре или в суд. Мы оформляем пакет документов, подаем его в нужную инстанцию, участвуем в заседаниях.
• Получение положительного решения о снижении кадастровой стоимости, контроль за внесением изменений в Росреестр, обращение в ФНС для компенсации переплаты.

Сколько времени занимает оспаривание кадастровой стоимости здания?

Комиссия при Росреестре рассматривает дела в течение месяца. Заявителю предлагается явиться на заседание, однако дело может быть рассмотрено и без его участия. Дата заседания назначается спустя 7 дней после подачи заявления в случае, если в наличии все необходимые документы.

Суду на рассмотрение дела требуется больше времени. Согласно главе 25 КАС РФ, срок составляет 2 месяца, однако может быть увеличен, если случай сложный. Суд может потребовать дополнительные доказательства, например, проведение судебной экспертизы. Ответчиками выступает Росреестр (если оспаривается решение комиссии) или орган, утвердивший результаты государственной оценки.

Разница между обращением в комиссию и суд заключается не только во времени рассмотрения заявления. Важно заметить, что обращение в комиссию бесплатное, в то время как для суда требуется оплатить пошлину, а при необходимости и судебную экспертизу. Стоимость услуг юристов при судебном разбирательстве также выше. Однако обращение в суд может окупиться за счет того, что здесь с большей тщательностью анализируют дело и обычно существеннее снижают кадастровую стоимость. В любом случае стратегию оспаривания лучше доверить опытным юристам: ориентироваться они будут в первую очередь отталкиваясь от разницы между кадастровой и рыночной ценой.

Удастся ли вернуть переплаченные налоги?

Возможность вернуть средства, которые были излишне уплачены из-за несоответствия кадастровой стоимости рыночной, являются одной из основных причин для обращения в комиссии и суды. До 2019 года у заявителя была возможность вернуть только средства, переплаченные за последний налоговый год (период). Однако благодаря Федеральному закону № 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса РФ» с 1.01.2019 года правила расчета переплаты по налогу на недвижимость изменились. Теперь владелец имеет право вернуть все переплаченные средства с момента, когда была утверждена неверная кадастровая стоимость (но этот срок не должен превышать 3 лет). Для получения возмещения необходимо обратиться в территориальную инспекцию ФНС с заявлением о возврате налога.

Узнать разницу между кадастровой и рыночной стоимостью здания, а также сумму, на которую удастся снизить налог на недвижимость, вы можете на консультации у эксперта Smart Choice. Запишитесь по телефону +7 (495) 999-03-93.