Оценка коммерческой недвижимости

К коммерческой недвижимости относят нежилые строения и помещения, которые могут принести доход своему владельцу. Подобные объекты можно разделить на несколько больших групп:

Объекты сферы обслуживания: рестораны, отели, бары, кафе.
Объекты розничной торговли: магазины, автосалоны, торговые центры, аптеки.
Объекты офисной категории: административные центры с офисными помещениями и отдельные здания.
Индустриальная недвижимость: склады и производственные помещения.
Социальная недвижимость: вокзалы, аэропорты, медицинские центры.
Участки земли для строительства коммерческой недвижимости.
Объекты свободного назначения.

Елена Семенова, оценщик компании Smart Choice

Несмотря на то, что объекты оценки сильно отличаются по своим характеристикам и назначению, их объединяет то, что они приносят прибыль. Именно получение дохода в виде арендной платы определяет доходный потенциал коммерческой недвижимости. Законодательно оценка регулируется ФЗ-135 и Федеральными стандартами (ФСО) от Минэкономразвития.

Подходы к оценке коммерческой недвижимости

Оценка приносящей доход коммерческой недвижимости осуществляется с использованием трех подходов — затратного, строительного и доходного. Самый широко используемый последний. Его суть в том, что стоимость объекта рассчитывается из суммы потенциального дохода. Чаще всего его получают при сдаче в аренду, поэтому оценщик определяет чистый доход, корректирует его к стоимости на текущий момент и определяет ставку аренды. Используются методы прямой капитализации и дисконтирования денежных потоков.

Сравнительный подход основан на принципе замещения, то есть предполагается, что покупатель не будет платить за недвижимость больше, чем стоит аналогичная. Подход используется нечасто, потому что найти два схожих коммерческих объекта сложно, особенно если нужна оценка производственной недвижимости.

Затратный подход основан на определении затрат на восстановление объекта или на его строительство с учетом степени износа. Подход не используется в условиях стабильного рынка коммерческой недвижимости, потому что не учитывает рыночную ситуацию. Чаще всего его применяют для объектов, не приносящих дохода или не имеющих аналогов: например, старых заводов.

Елена Семенова, оценщик компании Smart Choice

Подходы, которые будут применяться при оценке, должны быть обоснованы в отчете. Оценщик может выбрать любой — один или несколько. В последнем случае обязательно подсчитать итоговую сумму, на основе нескольких подходов. Если оценка производится для банка или другой кредитной организации, то ее специалисты могут предъявлять дополнительные требования: например, приводить список подходов, которые должен использовать оценщик.

Как правило, уже на первой встрече с клиентом мы определяем подходы, которые будем использовать. Наши оценщики проводят оценку стоимости коммерческих объектов с учетом большого числа факторов, поэтому нам удается предоставить отчет, который будет выполнен в соответствии со всеми требованиями законодательства и одновременно удовлетворит интересам клиента.

Факторы, влияющие на стоимость коммерческого объекта

Поскольку коммерческие объекты сильно отличаются по своим характеристикам, факторы, влияющие на рыночную стоимость, также различны. Но есть ряд ключевых, пересекающихся для разных типов недвижимости:

место, где расположен объект;
близость дорог и удобство транспортных развязок;
инфраструктура и престижность района;
наличие инженерных сетей и коммуникаций;
площадь объекта, его физическое состояние;
целевое назначение недвижимости;
возможность перестройки под нужды нового арендатора.

Какие документы нужны для оценки

Правоустанавливающие документы на недвижимость и землю (арендные договоры, свидетельства о регистрации, договоры о купле-продажи и другие).
Документы на здание: план и экспликация всех этажей, технический паспорт, кадастровый паспорт.
Информация о балансовой стоимости.
Сведения об обременениях.
Паспорт владельца объекта или учредительные документы предприятия.
Сведения об арендаторах.

Елена Семенова, оценщик компании Smart Choice

Точный перечень документов огласит наш оценщик на первой консультации. Также он договорится о времени осмотра объекта, которое будет удобным для вас. Отчет будет подготовлен в сроки от 3 дней: точную дату мы также всегда называем на первой консультации, а при необходимости привлекаем к работе дополнительных специалистов, чтобы выполнить независимую оценку коммерческой недвижимости в минимальные сроки. С каждым клиентом мы подписываем договор, в котором указаны дата сдачи отчета и стоимость работ.

Когда может потребоваться независимая оценка коммерческой недвижимости?

Ситуации, когда необходим отчет оценщика, можно разделить на обязательные (оценка требуется, исходя из требований законодательства) и добровольные (клиент решает заказать оценку, поскольку она необходима для решения внутренних проблем компании). Чаще всего отчет нужен в следующих случаях: