Оценка земельного участка

Оценка земельного участка — услуга, которая требуется и физическим лицам, и предприятиям. Благодаря отчету независимого эксперта владельцу или арендатору земли удастся решить широкий круг задач. Законодательство также предписывает ряд случаев обязательного проведения оценки земли в 2018 году: например, при переоценке кадастровой стоимости или наследовании.

В зависимости от целей заказчика оценщик может определять рыночную, инвестиционную, ликвидационную стоимость участка. В большинстве случаев требуется именно отчет с указанием рыночной цены, однако банки также могут запросить ликвидационную, чтобы понимать, за какую сумму могут продать объект в минимальные сроки.

Оценка земельных участков, а также права их аренды выполняется в соответствии с ФЗ-135 «Об оценочной деятельности», Федеральными стандартами оценивания (ФСО), принятыми Минэкономразвития, требованиям саморегулируемых организаций оценщиков и запросами конкретных организаций, для которых готовится отчет.

Когда нужна независимая оценка земельного участка?

Наиболее распространенные случаи — следующие:

• При сделках купли-продажи.
• При сдаче земли в аренду.
• Для определения суммы кредита при использовании земли в качестве залога.
• При заключении страхового договора.
• Для судебных разбирательств.
• Для установления размера налога на недвижимость.
• Для определения стоимости имущества при банкротстве.
• При получении наследства.

Кирилл Ивашов, оценщик компании Smart Choice

Оценка земли производится с помощью трех подходов: сравнительного (земельный участок сравнивается с аналогами с известной ценой), доходного (определяются ожидаемые доходы от использования ЗУ) и затратного (рассчитываются затраты для замещения объекта). Для участков на развитом рынке недвижимости наиболее точный результат дает использование сравнительного подхода. По законодательству, оценщик в праве сам выбирать, какие подходы применять для оценки земель различных категорий. В Smart Choice мы всегда анализируем цели клиента, и только затем выбираем, какой подход или подходы использовать: это позволяет предоставлять отчеты, которые одновременно на 100 % удовлетворяют задачам заказчика и являются легитимными.

 

Ключевые факторы при оценке участков в Москве и Московской области

• Месторасположение участка.
• Категория и вид разрешенного использования.
• Форма собственности.
• Площадь и форма земельного участка.
• Тип грунта.
• Наличие построек.
• Удобство подъезда.
• Наличие хорошей транспортной развязки.
• Инфраструктура района.
• Наличие коммуникаций на участке или рядом с ним.

Какие документы нужны для экспертной оценки стоимости земли?

• Документ о праве владения землей.
• Паспорт собственника.
• Кадастровый паспорт участка.
• План участка с указанием объектов.
• Информация об обременениях (при наличии).

Кирилл Ивашов, оценщик компании Smart Choice

Независимо от того, проводится ли оценка незастроенного земельного участка или с возведенными объектами, схема работ будет одинаковой. Сначала мы анализируем документы заказчика и цели проведения оценки, затем составляем договор. Далее следует определение границ и размеров ЗУ, анализ рынка, изучение эффективности использования земли, поиск объектов-аналогов. Оценщик лично осматривает земельный участок и выполняет фотографии. Далее рассчитывается итоговая стоимость и составляется отчет. Он передается в распечатанном и электронном виде. Мы также предлагаем услугу защиты результатов правовой оценки земли: она актуальна, если необходимо доказать объективность отчета перед комиссией Росреестра, в суде, в кредитной организации, перед инвесторами.