Изменение вида разрешенного использования земли

Перевод категории земли

По Земельному кодексу Российской Федерации все земельные участки относятся к одной из семи категорий. Земли, находящиеся в личной собственности граждан, как правило, относятся к населенным пунктам, имеют сельскохозяйственное назначение, расположены на особо охраняемых территориях. В зависимости от категории определяются возможности использования участков. Например, на землях, выделенных под сельское хозяйство, не разрешено жилищное строительство, а способы использования земель резерва или особо охраняемых территорий ограничены еще сильнее.

Игорь Есенков, ведущий юрист компании Smart Choice

Государство контролирует вопрос использования земель и наказывает не только за нецелевое использование, но и за неиспользование по назначению. В первом случае физическое лицо уплатит штраф от 0,3 до 1,5 % от кадастровой стоимости, юридическое лицо — от 1 до 10 %. Во втором для физлица предусмотрен штраф 20 тысяч рублей, для юридического — 400 тыс. р. Поскольку суммы немаленькие, в подавляющем большинстве случаев лучше не допускать нецелевого использования или обратиться к юристам, чтобы изменить категорию земли. Процедура доступна, даже если на участке уже возведен объект, не попадающий под целевое назначение земли.

Как выполняется перевод земли из одной категории в другую?

Изменение назначения земли выполняется поэтапно.

Собственник земли обращается в администрацию с пакетом документов и заявлением с обоснованием причины перевода земли в другую категорию.
Из администрации документы по очереди направляются во все структуры, связанные с решением вопросов по земле. Последней организацией с решающим голосом является земельная комиссия, которая после публичных слушаний и принимает решение об изменении категории земли.
По итогам решения комиссии глава администрации подписывает распоряжение с разрешением или отказом. Если собственнику отказали в переводе земли, он может обратиться в суд, если разрешили, то владелец участка должен проследить, чтобы изменение статуса земли было внесено в Государственный кадастр и Единый реестр прав на недвижимость.

Почему могут отказать в смене категории?

Основными причинами, которые могут помешать изменить целевое назначение земли, являются:

Запрет или ограничение на перевод земли по федеральному закону.
Отрицательное заключение экологической экспертизы.
Противоречие желаемого статуса земли территориальному плану.
Заключение подает лицо, которое не имеет на это права.
Пакет документов собран неправильно, есть недостоверная информация.

Игорь Есенков, ведущий юрист компании Smart Choice

По факту, причин для отказа в переводе земель из 1 категории в другую очень много, однако большинства проблем можно избежать, если обратиться к юристам. В нашей компании работе над сменой категории земли всегда предшествует тщательный анализ документов. Это позволяет узнать о противоречиях с градостроительным планом, ГПЗУ и другими документами и предложить альтернативные варианты решения вопроса. Благодаря такому подходу удается избежать затягивания сроков: не придется ждать по 3-4 месяца, только чтобы получить отрицательное решение.

Сроки и стоимость работ

В отличие от многих других услуг, оказываемых Росреестром, сроки изменения категории земли четко не регламентированы. Как правило, процедура занимает от трех до пяти месяцев, однако может затянуться и на большее время, если у комиссии возникнут вопросы или появится необходимость предоставления дополнительных документов. Практика показывает, что если дело ведут юристы с опытом в решении земельных вопросов, то добиться положительного результата удается быстрее.

Что касается стоимости, то сменить категорию земли можно бесплатно. Однако владельцу участка придется заплатить за экологическую экспертизу и подготовку некоторых других документов.