Снизить налоговые выплаты на недвижимость в 2019 году стало выгоднее. Дело в том, что в августе 2018 года был принят Федеральный закон № 334-ФЗ. Согласно этому документу, собственник имеет право вернуть переплату по налогам не только за последний налоговый период (год), но с момента принятия значения, которое было оспорено. Таким образом удастся получить возврат переплаченных налогов максимум за 3 года.
Практика снижения кадастровой стоимости недвижимости показывает, что затягивать с началом процедуры не стоит. Дело в том, что рассмотрение дела при судебном разбирательстве может затянуться на 2-3 месяца и даже дольше. Если учесть, что зачастую документы возвращают из-за наличия ошибок или неполного комплекта, то чем раньше начать оспаривание кадастровой стоимости (КС), тем выше шансы, что вы успеете сэкономить максимальную сумму.
Законодательные акты, регулирующие оспаривание кадастровой стоимости:
- Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ;
- Федеральный закон «Об оценочной деятельности» № 135-ФЗ;
- статьи Налогового кодекса РФ (№ 15, 52, 72, 378.2, 391, 403 и др.).
Практика снижения кадастровой стоимости недвижимости: на какую сумму удастся уменьшить налог?
Статистика показывает, что комиссии при Росреестре работают более строго, чем суды. За 2018 год комиссии рассмотрели более 73 тысяч заявлений и приняли 30 тысяч положительных решений. В суд поступило более 13 тысяч обращений, 7 тысяч удовлетворены, а 5,8 тысяч все еще находятся на стадии рассмотрения. Отрицательное решение получили лишь 800 заявителей.
Что касается результатов, то они также более оптимистичные для обратившихся в суд. Практика снижения кадастровой стоимости недвижимости показывает, что в суде суммарное снижение кадастровой стоимости на каждый объект составило 40,5 млн рублей.
Когда имеет смысл начинать снижение кадастровой стоимости?
Процедура оспаривания КС, особенно если речь идет о судебном разбирательстве, дорогостоящая. Придется рассчитывать на следующие траты:
- Проведение оценивания рыночной стоимости недвижимости у независимого оценщика.
- Государственная пошлина.
- Услуги адвоката.
Практика по снижению кадастровой стоимости нашей компании показывает, что начинать процедуру стоит, только если разница между кадастровой и рыночной ценой превышает 30-40%. В каждом случае расчеты будут производиться индивидуально. Когда наши эксперты оценивают перспективность оспаривания КС, в расчет берется:
- время, которое прошло с последнего государственного оценивания;
- сумма уплаченных налогов;
- сроки до следующей переоценки КС.
Если выгода от процедуры превышает затраты, то оспаривание имеет смысл. Если нет, рекомендуем подождать: возможно, в ближайшее время будут внесены законодательные изменения, которые позволят больше выгадать от снижения кадастровой стоимости.
Куда лучше будет обратиться для снижения кадастровой стоимости?
Как показывает практика снижения кадастровой стоимости недвижимости, выбор инстанции, в которую стоит обратиться, будет зависеть от целей и возможностей собственника объекта. Сразу отметим, что и физические, и юридические лица вправе сами принимать решение, куда подавать документы.
1. Вы хотите снизить налог на недвижимость быстро и с минимальными затратами. Тогда вам стоит выбрать комиссию при Росреестре. Рассмотрение дела здесь занимает до 30 дней. Придется заказать отчет у независимого оценщика, однако трат на государственную пошлину не будет, а при наличии свободного времени можно обойтись без услуг адвоката, ограничившись консультацией.
Минус такого решения заключается в том, что комиссии рассматривают большой поток дел и не подходят к ним индивидуально. Как правило, в комиссиях без помощи юристов удается добиться уменьшения КС на 30-40%, иногда даже меньше. При этом большой процент дел просто отклоняется.
2. Вас интересует результат, и вы готовы к продолжительному процессу, если он принесет максимальную выгоду. Тогда вам стоит обратиться к юристам и подать иск в суд. Отметим, что обратиться в суд вы сможете и в случае, если вам откажет комиссия. Судебное разбирательство займет от двух месяцев, придется уплатить пошлину. Практика по снижению кадастровой стоимости показывает, что услуги юристов окупаются большим понижением КС и возможностью получить возмещение судебных расходов по делу.
Реальные случаи оспаривания кадастровой стоимости
Основная проблема, которая вызывает расхождения между государственной кадастровой оценкой и независимой экспертизой оценщика, — массовые методы оценивания. Государственный оценщик не имеет возможности осмотреть помещение или тратить время на глубокий анализ окружения и ситуации на рынке. Разрабатываются коэффициенты, на которые умножается площадь объекта, также принимается во внимание целевое назначение. А вот состояние ремонта, инфраструктура, удобство подъезда и другие факторы во внимание не принимаются.
Независимый оценщик действует более гибко и выбирает среди трех подходов (сравнительного, затратного и доходного) те, которые наилучшим образом подходят для проведения экспертизы. В итоге результат получается более объективным и, как правило, существенно ниже.
Вот несколько случаев из практики оспаривания кадастровой стоимости недвижимости от юристов Smart Choice:
- К нам обратился владелец складских помещений в центре Москвы, недовольный существенным увеличением налога на недвижимость. Отчет независимого эксперта показал разницу с кадастровой стоимостью в 2,1 раза. Было решено обратиться сразу в суд. В итоге кадастровую стоимость удалось снизить с 31 059 000 рублей до 16 553 000 рублей, а также вернуть переплату по налогам.
- При проведении государственного оценивания была допущена ошибка: у участка неверно указали вид разрешенного использования. Обращение в комиссию с отчетом о рыночной стоимости позволило уменьшить налог на 67%. Рассмотрение дела заняло один месяц.
- Кадастровая стоимость административно-бытового комплекса составила 167 290 000 рублей. При этом государственный оценщик не учел аварийное состояние здания. По результатам судебного разбирательства нам удалось снизить КС до 54 300 000 рублей. Рассмотрение дела (с учетом отказа от комиссии при Росреестре) заняло 4,5 месяца.
Остались вопросы? На них с удовольствием ответят наши эксперты! Запишитесь на консультацию, чтобы рассчитать вашу выгоду от снижения кадастровой стоимости недвижимости.
