- Снижение кадастровой стоимости земли
- Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости
- Оценка недвижимости для оспаривания КС
Снижение кадастровой стоимости коммерческой недвижимости
Согласно статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации административно-деловые, торговые центры, а также нежилые помещения, используемые для размещения офисов, торговых точек, заведений общественного питания или бытового обслуживания, облагаются налогом по кадастровой стоимости. Разница с налогообложением по среднегодовой стоимости для объектов в Москве может составлять 200-300%. Чтобы оптимизировать налоговые выплаты, предприниматели могут воспользоваться двумя способами:
- оспаривание схемы налогообложения, которая применяется к объекту;
- снижение кадастровой стоимости коммерческой недвижимости.
АНДРЕЙ ОЛИНСКИЙ, ВЕДУЩИЙ ЮРИСТ ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ ВОПРОСАМ КОМПАНИИ SMART CHOICE
Вариант оспаривания схемы налогообложения подходит не для каждого объекта. Юристам необходимо доказать, что к недвижимости применима статья 375 НК РФ, согласно которой налог рассчитывается по среднегодовой стоимости. Это возможно, если сходится несколько факторов:
- Офисные, торговые помещения, заведения общественного питания занимают меньше 20% площади здания.
- Здание расположено на земле, вид разрешенного использования которой отличается от офисной, торговой и т.д. недвижимости: например, здание возведено на землях для промышленных или административных объектов.
В то же время снижение кадастровой стоимости коммерческой недвижимости — процедура, доступная для каждого здания. Оснований для оспаривания два: кадастровая стоимость отличается от рыночной более, чем на 20-25%, или при государственном оценивании была допущена ошибка (например, неправильно рассчитана площадь здания).
Как можно снизить кадастровую стоимость?
Оспаривание кадастровой стоимости коммерческой недвижимости производится в соответствии с 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», Федеральными стандартами оценивания. Согласно законодательству, физические и юридические лица могут снизить кадастровую стоимость (КС) в комиссии при Росреестре или в суде.
Как и в случае с жилой недвижимостью, имеет смысл сначала обратиться в комиссию. Этот вариант обойдется дешевле (нет трат на пошлину, судебную экспертизу) и займет до 30 дней. Комиссия ознакомится с документами, назначит дату заседания. Заявителю даже не обязательно присутствовать на нем: чиновники вынесут решение и сообщат в письменной форме. Однако нужно помнить, что снизить кадастровую цену на большую сумму в комиссии вряд ли удастся: дела здесь рассматриваются в ускоренном темпе, никто не вникает в детали.
Второй вариант — подать исковое заявление в суд. Придется детально подготовить пакет документов и обратиться к юристам, которые будут представлять интересы на заседаниях. Процесс снижения кадастровой стоимости коммерческой недвижимости займет 2-3 месяца. Нужно быть готовым к дополнительным тратам: например, судья может назначить экспертизу.
АНДРЕЙ ОЛИНСКИЙ, ВЕДУЩИЙ ЮРИСТ ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ ВОПРОСАМ КОМПАНИИ SMART CHOICE
Процедура снижения кадастровой стоимости недвижимости целесообразна не для каждого объекта. Дело в том, что затраты на процесс (особенно если речь идет о суде) весомые, не в каждом случае предпринимателю удастся получить выгоду. Когда клиенты обращаются в нашу юридическую компанию, мы сразу подключаем оценщиков, чтобы рассчитать приблизительную рыночную стоимость недвижимости и сравнить ее с кадастровой. После этого эксперт просчитывает, сколько времени осталось до следующей государственной оценки, какую сумму переплаченного налога удастся вернуть. Все расчеты предъявляются клиенту. Если он увидит экономическую выгоду оспаривания кадастровой стоимости, наши юристы начинают подготовку документов.
Какие документы необходимы?
- Правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы.
- Выписка из реестра недвижимости о кадастровой стоимости.
- Отчет о рыночной стоимости недвижимости (оценка должна быть выполнена на дату проведения государственного оценивания).
- Документы, подтверждающие ошибку, допущенную при государственном оценивании (при наличии).
У вас остались вопросы? Хотите начать экономить на налогах на недвижимость в ближайшие месяцы? Запишитесь на консультацию в Smart Choice, чтобы оценить перспективы и заручиться помощью экспертов с опытом более 5 лет.
